Les loyers des immeubles situés hors de France sont imposés dans le pays de situation, souvent entre 15 % et 25 %. La France applique ensuite, selon la convention fiscale, un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou une exonération avec taux effectif. Dans les deux cas, ces revenus ne supportent en pratique pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Pour un contribuable à 30 % ou 41 %, le revenu net est nettement supérieur à celui d'une SCPI investie en France, à rendement égal. Le capital et les revenus restent non garantis.
Les SCPI investies en Europe ont pris une place croissante dans les allocations. Leur intérêt tient à deux choses : une diversification géographique et une fiscalité souvent plus légère pour un résident de France. Voici comment elle fonctionne, et ses limites.
Comment fonctionne la fiscalité pays par pays ?
Les loyers sont d'abord imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. La France évite ensuite la double imposition selon deux méthodes prévues par les conventions :
| Pays de l'immeuble | Méthode | Effet pour un résident de France |
|---|---|---|
| Allemagne, Espagne, Italie | Crédit d'impôt égal à l'impôt français | Pas d'impôt ni de prélèvements sociaux en France sur ces loyers |
| Pays-Bas | Exonération avec taux effectif | Pas d'impôt en France, mais le taux appliqué aux autres revenus augmente |
| France | Imposition directe | Barème de l'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux |
- Crédit d'impôt égal à l'impôt français (Allemagne, Espagne, Italie notamment) : le revenu est déclaré, mais un crédit efface l'impôt français correspondant.
- Exonération avec taux effectif (Pays-Bas notamment) : le revenu n'est pas imposé en France, mais il augmente le taux appliqué à vos autres revenus.
Pour l'application des conventions, la CSG et la CRDS sont assimilées à l'impôt sur le revenu : selon la méthode, le revenu en est exonéré ou le crédit d'impôt les couvre. Ces revenus échappent donc en pratique aux 17,2 % de prélèvements sociaux des revenus fonciers français. La SCPI fournit chaque année le détail à reporter sur les formulaires 2044 et 2047.
Le calcul sur 100 € de loyers
Pour un contribuable à 30 %, 100 € de loyers d'une SCPI française laissent 52,8 € après impôt et prélèvements sociaux. Pour une SCPI investie en Allemagne, avec un impôt local d'environ 15,8 %, il reste environ 84 €, hors effet de taux sur les autres revenus. À 41 %, l'écart est encore plus marqué : 41,8 € contre 84 €. Ces chiffres ne tiennent pas compte des écarts de rendement entre SCPI, qui peuvent inverser le résultat.
Quelle diversification, quels risques ?
Investir en Europe répartit le risque sur plusieurs marchés locatifs et plusieurs cycles immobiliers. Les risques propres à toute SCPI demeurent : capital non garanti, revenus variables, revente pouvant prendre plusieurs mois, frais de souscription pouvant atteindre 12 % selon l'AMF. S'y ajoutent le risque de change pour les actifs hors zone euro et une fiscalité qui dépend de conventions susceptibles d'évoluer.
En 2025, les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne selon l'ASPIM, et leur prix de part moyen a reculé de 3,45 %. L'AMF recommande une durée de placement de 10 à 20 ans.
Quel mode de détention ?
- En direct : c'est le mode qui tire pleinement parti de la fiscalité étrangère.
- En assurance vie : les revenus sont capitalisés dans le contrat et suivent la fiscalité de l'assurance vie. L'avantage conventionnel disparaît, mais la transmission est facilitée.
- En nue-propriété : pas de revenus pendant le démembrement, donc pas d'impôt, contre une décote à l'achat.
- Via une SCI à l'IS : souvent défavorable pour des revenus distribués, comme le montre notre article SCPI européenne via une SCI à l'IS.
Notre sélection de SCPI présente les critères que nous appliquons.
Sources : BOFiP, BOI-INT-DG-20-20-100 ; ASPIM, bilan 2025 ; AMF, investir dans une SCPI.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Les SCPI européennes paient-elles des prélèvements sociaux ?+
En pratique non, pour un résident de France qui les détient en direct : selon la convention, le revenu est exonéré en France ou le crédit d'impôt couvre aussi la CSG et la CRDS.
Les revenus d'une SCPI européenne sont-ils exonérés d'impôt ?+
Ils sont imposés dans le pays de l'immeuble. En France, un crédit d'impôt ou une exonération évite la double imposition, mais ces revenus peuvent augmenter le taux appliqué à vos autres revenus.
Une SCPI européenne est-elle plus risquée ?+
Les risques de toute SCPI s'appliquent : capital et revenus non garantis, liquidité limitée. S'y ajoutent un risque de change hors zone euro et une dépendance aux conventions fiscales.
Faut-il détenir une SCPI européenne en assurance vie ?+
Ce mode fait perdre l'avantage fiscal conventionnel, les revenus suivant la fiscalité de l'assurance vie. Il reste intéressant pour capitaliser et transmettre.
