Détenues en direct, les SCPI européennes sont imposées dans le pays des immeubles, et la France neutralise en général son impôt et ses prélèvements sociaux. Loger ces parts dans une SCI à l'IS fait perdre cet avantage dès que les revenus sont distribués : l'impôt étranger n'est pas récupérable et les dividendes supportent 31,4 %. Pour un contribuable à 30 %, il reste environ 58 € sur 100 € de loyers, contre environ 84 € en direct. La SCI à l'IS se justifie surtout pour capitaliser à long terme ou placer la trésorerie d'une société.
La SCI à l'IS est souvent présentée comme le bon véhicule pour les SCPI : impôt sur les sociétés à 15 %, pas de tranche marginale, pas de prélèvements sociaux annuels. Pour des SCPI investies en Europe, le calcul est différent, car leur principal atout fiscal disparaît dans une société.
En direct : l'avantage des SCPI européennes
Les loyers d'immeubles situés à l'étranger sont imposés dans le pays de situation, à un taux de l'ordre de 15 % à 25 % selon les pays. La France évite ensuite la double imposition par l'une de deux méthodes prévues par les conventions fiscales :
- Le crédit d'impôt égal à l'impôt français (Espagne, Italie notamment) : il efface l'impôt français sur ces revenus.
- L'exonération avec taux effectif (Pays-Bas notamment) : les revenus ne sont pas imposés en France, mais augmentent le taux appliqué à vos autres revenus.
Pour l'application des conventions, la CSG et la CRDS sont assimilées à l'impôt sur le revenu. En pratique, ces revenus ne supportent donc pas les 17,2 % de prélèvements sociaux des revenus fonciers français. C'est ce qui fait l'intérêt des SCPI européennes pour un contribuable fortement imposé.
Dans une SCI à l'IS : qu'est-ce qui change ?
- Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société qui remplit les mêmes conditions.
- Revenus étrangers : l'impôt payé à l'étranger ne s'impute que sur l'IS dû sur ces mêmes revenus, sans remboursement ni report. Si le pays prélève plus de 15 %, l'excédent est perdu.
- Amortissement : des parts de SCPI en pleine propriété ne s'amortissent pas. Une provision pour dépréciation est possible si leur valeur baisse ; sa déductibilité se vérifie avec l'expert-comptable.
- Distribution : les dividendes versés par la SCI aux associés sont des revenus français. Ils supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis 2026, sans aucun crédit d'impôt étranger.
Le calcul sur 100 € de loyers
Hypothèses : SCPI investie en Allemagne, impôt local d'environ 15,8 %, contribuable à 30 % ou à 41 %, frais de fonctionnement de la SCI et effet de taux effectif non pris en compte.
| Mode de détention | Net pour un contribuable à 30 % | Net pour un contribuable à 41 % |
|---|---|---|
| SCPI française en direct | 52,8 € | 41,8 € |
| SCPI européenne en direct | Environ 84 € | Environ 84 € |
| SCPI européenne via une SCI à l'IS, revenus distribués | Environ 58 € (IS à 15 %) ; environ 51 € au taux normal de 25 % | Environ 58 € (IS à 15 %) ; environ 51 € au taux normal de 25 % |
| SCPI française via une SCI à l'IS, revenus distribués | Environ 58 € (IS à 15 %) ; environ 51 € au taux normal de 25 % | Environ 58 € (IS à 15 %) ; environ 51 € au taux normal de 25 % |
| SCPI européenne via une SCI à l'IS, revenus capitalisés | Environ 84 € conservés dans la société | Environ 84 € conservés dans la société |
- SCPI française en direct : 52,8 € nets à 30 %, 41,8 € à 41 %.
- SCPI européenne en direct : environ 84 € nets, quelle que soit la tranche.
- SCPI européenne via une SCI à l'IS, revenus distribués : environ 58 € nets.
- SCPI française via une SCI à l'IS, revenus distribués : environ 58 € nets.
- SCPI européenne via une SCI à l'IS, revenus capitalisés : environ 84 € restent dans la société, à réinvestir.
Pour des revenus distribués, la SCI à l'IS fait perdre environ 26 € sur 100 € de loyers par rapport à la détention en direct, soit près d'un tiers du revenu net. Elle n'apporte rien de plus qu'une SCPI française logée dans la même société.
Quand la SCI à l'IS a-t-elle du sens ?
- Capitaliser : vous n'avez pas besoin des revenus avant longtemps et la société les réinvestit.
- Placer une trésorerie existante : une holding ou une société qui dispose de liquidités peut acquérir des parts sans passer par une distribution imposée.
- Transmettre : les parts de SCI se donnent progressivement, éventuellement en nue-propriété, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Le choix du régime fiscal de la SCI est détaillé dans notre article SCI à l'IR ou à l'IS.
À la revente, la plus-value sur les parts de SCPI est imposée à l'IS sans abattement pour durée de détention. La cession des parts de la SCI elle-même supporte des droits d'enregistrement de 5 %.
Les risques communs à toute SCPI
En 2025, les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne selon l'ASPIM, et leur prix de part moyen a reculé de 3,45 %. Le capital et les revenus ne sont pas garantis, la revente peut prendre plusieurs mois et les frais de souscription peuvent atteindre 12 % selon l'AMF, qui recommande une durée de placement de 10 à 20 ans. Pour les SCPI investies hors zone euro, s'ajoute un risque de change.
Sources : BOFiP, BOI-INT-DG-20-20-100 ; BOFiP, crédits d'impôt étrangers et IS ; article 219 du Code général des impôts ; ASPIM, bilan 2025 ; AMF, investir dans une SCPI.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Les SCPI européennes paient-elles des prélèvements sociaux ?+
Détenues en direct par un résident de France, leurs revenus fonciers étrangers ne supportent en pratique pas les prélèvements sociaux, car les conventions fiscales assimilent la CSG et la CRDS à l'impôt sur le revenu.
Une SCI à l'IS peut-elle amortir des parts de SCPI ?+
Non, des parts en pleine propriété ne s'amortissent pas. Seul l'usufruit temporaire de parts est amortissable. Une provision pour dépréciation est possible si leur valeur baisse.
Quel est le coût fiscal à la distribution ?+
Les dividendes versés par la SCI à l'IS supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, sans crédit pour l'impôt payé à l'étranger. L'option pour le barème, avec un abattement de 40 %, peut être plus favorable aux tranches basses.
Faut-il privilégier la détention en direct ?+
Pour percevoir des revenus, oui dans la plupart des cas. La SCI à l'IS se justifie pour capitaliser à long terme, placer la trésorerie d'une société ou organiser une transmission.
