Acheter en résidence de tourisme, c'est louer un logement meublé à un exploitant par un bail commercial d'au moins 9 ans, sans pouvoir y mettre fin avant. Dans le neuf, la TVA de 20 % est récupérable si l'exploitant fournit au moins 3 des 4 services para-hôteliers, à condition de conserver ce régime 20 ans. Les loyers relèvent de la location meublée (LMNP). Le Censi-Bouvard a disparu fin 2022, et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025. Le principal risque est l'exploitant : pendant la crise sanitaire, certains ont suspendu les loyers de milliers de propriétaires.
La résidence de tourisme promet un placement sans gestion : un exploitant loue votre appartement à des vacanciers et vous verse un loyer fixé par le bail. Le modèle fonctionne, à condition de bien choisir l'exploitant et le prix. Voici les règles et les risques en 2026.
Le fonctionnement
- Bail commercial : pour une résidence de tourisme, le premier bail dure au moins 9 ans, sans faculté de résiliation au bout de 3 ans. Au renouvellement, les règles ordinaires reprennent, et l'exploitant peut en profiter pour renégocier.
- Loyer : fixe, parfois avec une part variable. Lisez la clause d'indexation, la répartition des travaux et les semaines d'occupation personnelle éventuelles.
- Gestion : l'exploitant commercialise les séjours, entretient la résidence et paie le loyer, que les logements soient occupés ou non.
| Point | Règle |
|---|---|
| Bail commercial | Au moins 9 ans, sans résiliation triennale pour le premier bail |
| TVA | 20 % récupérable dans le neuf, avec 3 des 4 services para-hôteliers ; régime à conserver 20 ans |
| Loyers | Location meublée (LMNP) : micro-BIC à 50 % ou régime réel avec amortissement |
| Censi-Bouvard | Fin au 31 décembre 2022 |
| Plus-value à la revente | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025, sans exception pour le tourisme |
Comment récupérer la TVA ?
Dans le neuf, la TVA de 20 % payée à l'achat est récupérable si la location est soumise à TVA : séjours de 30 jours au plus et au moins 3 des 4 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil). En contrepartie, si le logement sort de ce régime avant 20 ans, une partie de la TVA est à rembourser, sauf revente à un acquéreur qui poursuit l'exploitation.
La fiscalité en 2026
- Location meublée (LMNP) : micro-BIC avec 50 % d'abattement, ou régime réel avec amortissement du logement et du mobilier, qui réduit souvent l'impôt à zéro pendant des années.
- Censi-Bouvard : la réduction d'impôt a pris fin au 31 décembre 2022.
- À la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. L'exception ne vise que les résidences étudiantes universitaires, seniors et médico-sociales, pas le tourisme.
Quels risques ?
- L'exploitant : c'est votre seul locataire. En 2020 et 2021, un grand exploitant a suspendu les loyers d'environ 20 000 propriétaires en invoquant la crise sanitaire ; l'État a dû organiser une médiation. Vérifiez la solidité financière de l'exploitant et le taux de remplissage de ses résidences.
- Le prix : un logement en résidence neuve se vend souvent plus cher que le marché local. La rentabilité se calcule sur le prix payé, hors TVA récupérée.
- La fin du bail : baisse de loyer demandée au renouvellement, travaux de rénovation à financer.
- La revente : sur le marché secondaire des résidences gérées, dont les prix dépendent de la santé de l'exploitant.
La résidence de tourisme convient à qui cherche un revenu régulier sans gestion et accepte un placement long. Elle se réserve de préférence à une part d'un patrimoine immobilier diversifié.
Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : BOFiP, TVA des locations meublées ; BOFiP, régularisation de la TVA ; notaires.fr, Censi-Bouvard ; Assemblée nationale, question n° 38760 ; code de commerce, art. L145-7-1.
Questions fréquentes
Quelle est la durée du bail en résidence de tourisme ?+
Au moins 9 ans pour le premier bail, sans résiliation possible au bout de 3 ans. Au renouvellement, les règles ordinaires du bail commercial s'appliquent.
Peut-on récupérer la TVA ?+
Oui, dans le neuf, si la résidence propose des séjours de 30 jours au plus et au moins 3 des 4 services para-hôteliers. Le régime doit être conservé 20 ans, sauf revente à un acquéreur qui poursuit l'exploitation.
Le Censi-Bouvard existe-t-il encore ?+
Non, il a pris fin le 31 décembre 2022. Les résidences de tourisme relèvent aujourd'hui de la location meublée classique (LMNP).
Quel est le principal risque ?+
La défaillance ou les difficultés de l'exploitant, qui est votre seul locataire. Sa solidité compte autant que l'emplacement de la résidence.
