Le marché secondaire LMNP permet d'acheter un logement déjà loué dans une résidence gérée (seniors, étudiants, tourisme, EHPAD), à un prix souvent inférieur au neuf. Vous connaissez l'historique de l'exploitant et des loyers, et vous amortissez le bien sur votre propre prix d'achat. En contrepartie, la durée restante du bail, les travaux à venir et la santé de l'exploitant doivent être examinés de près. La TVA n'est pas à régulariser si vous poursuivez la location dans les mêmes conditions.
Chaque année, des investisseurs revendent des logements en résidences services, achetés neufs dix ou vingt ans plus tôt. Ce marché de l'occasion offre des prix plus bas et plus de visibilité que le neuf. Voici ses atouts et ses pièges.
Pourquoi les prix y sont-ils plus bas ?
Le prix du neuf intègre les marges et les frais de commercialisation du promoteur. Dans l'ancien, ces éléments disparaissent, mais s'ajoutent l'usure de l'immeuble, des travaux à prévoir et un bail plus avancé. Selon les professionnels du secteur, la décote par rapport au neuf est souvent de 15 % à 25 % en résidence étudiante et de 20 % à 30 % en résidence seniors, davantage en EHPAD. Les rendements nets observés tournent souvent autour de 5 %, sans garantie.
| Type de résidence | Décote par rapport au neuf |
|---|---|
| Résidence étudiante | 15 % à 25 % |
| Résidence seniors | 20 % à 30 % |
| EHPAD | Davantage |
Les atouts
- La visibilité : vous connaissez l'exploitant, le montant réel des loyers versés, les charges et l'historique de la résidence.
- L'amortissement : au régime réel, vous amortissez sur votre propre prix d'achat, hors terrain. L'historique d'amortissement du vendeur ne vous est pas transmis. Validez la méthode avec votre expert-comptable.
- La TVA : si le vendeur a récupéré la TVA et que vous poursuivez la location dans les mêmes conditions, la vente se fait sans régularisation.
- La revente future : pour les résidences seniors, étudiantes et médico-sociales, les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value.
Quels points à vérifier ?
- L'exploitant : sa solidité financière, son taux d'occupation et la régularité des loyers versés ces dernières années.
- Le bail : sa durée restante, les conditions de renouvellement, le risque de baisse du loyer à l'échéance.
- Les charges : l'inventaire des charges et la répartition des grosses réparations, qui restent au propriétaire pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014.
- L'immeuble : son état, les travaux votés ou à venir, l'état du mobilier.
- Les motifs de la vente : un grand nombre de lots en vente dans la même résidence est un signal d'alerte.
Pour qui ?
Le marché secondaire convient à un investisseur qui cherche un rendement supérieur au neuf et accepte de consacrer du temps à l'analyse du dossier. La revente peut elle-même prendre plusieurs mois. Comme pour toute location meublée, le financement mérite réflexion : voir notre article cash ou crédit. Pour les résidences seniors en particulier, notre article sur l'investissement en résidence seniors détaille les risques propres à l'exploitant. Notre page LMNP présente le statut.
Sources : articles 150 VB, 257 bis et 38 quinquies de l'annexe III du Code général des impôts ; article L. 145-40-2 du Code de commerce ; service-public.fr, location meublée.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Pourquoi acheter en LMNP d'occasion plutôt que dans le neuf ?+
Pour un prix souvent plus bas, un rendement plus élevé et une meilleure visibilité sur l'exploitant et les loyers. En contrepartie, le bail est plus avancé et des travaux peuvent être à prévoir.
Sur quelle base amortit-on un LMNP d'occasion ?+
Sur son propre prix d'acquisition, hors terrain, et non sur la valeur d'origine. L'historique d'amortissement du vendeur ne se transmet pas.
Faut-il reverser de la TVA en achetant d'occasion ?+
Non si vous poursuivez la location dans les mêmes conditions : la vente se fait alors sans régularisation de la TVA récupérée par le vendeur.
Quels sont les signaux d'alerte ?+
Un exploitant en difficulté, un taux d'occupation faible, un bail proche de son terme, des travaux importants votés, ou un grand nombre de lots en vente dans la même résidence.
