L'IFI touche les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ au 1er janvier : environ 193 600 foyers en 2025, pour 2,3 Md€. La loi de finances 2026 ne l'a pas modifié ; l'« impôt sur la fortune improductive » a été écarté. Les leviers légaux : les dons (75 % du don en réduction, jusqu'à 50 000 €), l'achat de nue-propriété (hors assiette), les dettes déductibles, l'exonération des biens professionnels, les bois, forêts et biens ruraux, et le plafonnement à 75 % des revenus. Chaque levier a ses conditions : la réduction d'impôt ne doit pas dégrader le patrimoine.
L'impôt sur la fortune immobilière ne concerne que l'immobilier, mais il pèse chaque année. Plusieurs leviers permettent de le réduire légalement. Voici les règles de 2026 et les points de vigilance.
Quelles sont les règles en 2026 ?
- Seuil : patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier.
- Barème : de 0,50 % (de 800 000 € à 1,3 M€) à 1,50 % (au-delà de 10 M€). Une décote s'applique entre 1,3 et 1,4 M€.
- Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur, s'il est détenu en direct.
- Plafonnement : si l'IFI et les impôts sur le revenu dépassent 75 % des revenus, l'excédent réduit l'IFI.
- Loi de finances 2026 : l'IFI est inchangé. L'« impôt sur la fortune improductive » discuté au Parlement n'a pas été retenu. Une taxe de 20 % visera, à partir des exercices clos le 31 décembre 2026, certains biens somptuaires détenus par des holdings patrimoniales ; les biens qui la supportent sortent de l'assiette de l'IFI.
| Paramètre | Règle |
|---|---|
| Seuil d'imposition | Patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier |
| Barème | De 0,50 % (à partir de 800 000 €) à 1,50 % (au-delà de 10 M€) |
| Décote | Entre 1,3 et 1,4 M€ de patrimoine |
| Résidence principale | Abattement de 30 % si elle est détenue en direct |
| Plafonnement | IFI et impôts sur le revenu limités à 75 % des revenus |
| Dons | 75 % du don en réduction, jusqu'à 50 000 € par an |
Levier 1 : les dons
75 % des dons à des organismes d'intérêt général éligibles réduisent l'IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction par an. Un don de 10 000 € diminue l'IFI de 7 500 €. En 2025, les redevables ont déclaré 250 M€ de dons.
Levier 2 : la nue-propriété
En cas de démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Acheter la nue-propriété d'un logement ou de parts de SCPI permet donc d'investir dans l'immobilier sans augmenter son IFI, jusqu'à la fin du démembrement. Exceptions, où la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire : l'usufruit légal du conjoint survivant, la vente d'un bien avec réserve d'usufruit à un acquéreur qui n'est pas un proche, et les dons ou legs d'usufruit à l'État, aux collectivités ou à certains organismes d'intérêt général.
Levier 3 : les dettes
Les dettes existant au 1er janvier et liées aux biens taxables se déduisent : emprunts immobiliers, travaux, taxe foncière. Les prêts in fine ne se déduisent qu'à hauteur des annuités restant à courir calculées comme pour un prêt amortissable. Les prêts familiaux ne sont retenus que s'ils sont conclus à des conditions normales. Au-delà de 5 M€ de patrimoine, la part des dettes qui dépasse 60 % de sa valeur n'est déductible qu'à moitié.
Levier 4 : les biens exonérés
- Biens professionnels : l'immeuble affecté à votre activité principale, ou les parts de la société qui l'exploite si vous y exercez une fonction de direction, sous conditions.
- Location meublée professionnelle : exonérée si les recettes dépassent 23 000 € et plus de la moitié de vos revenus d'activité, et si c'est votre activité principale.
- Bois et forêts : exonération de 75 % avec un engagement de gestion durable. Les biens ruraux loués par bail à long terme et les groupements fonciers agricoles bénéficient aussi d'une exonération partielle.
Qu'est-ce qui ne fonctionne pas ?
- Détenir sa résidence principale via une SCI : on perd l'abattement de 30 %.
- Loger des SCPI en assurance vie : la part immobilière des unités de compte reste taxable.
- Vendre de l'immobilier uniquement pour l'impôt : les frais et l'imposition de la plus-value peuvent coûter plus que l'IFI économisé.
Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : service-public.gouv.fr, IFI ; impots.gouv.fr, patrimoine taxable ; impots.gouv.fr, passif déductible ; BOFiP, biens démembrés ; DGFiP, statistiques IFI 2025.
Questions fréquentes
À partir de quel patrimoine paie-t-on l'IFI ?+
Quand le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Une décote réduit l'impôt entre 1,3 et 1,4 M€.
Les dons réduisent-ils l'IFI ?+
Oui : 75 % des dons à des organismes éligibles s'imputent sur l'IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.
La nue-propriété est-elle soumise à l'IFI ?+
En principe non : c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété. Acheter la nue-propriété d'un logement ou de SCPI n'augmente donc pas l'IFI, sauf exceptions comme l'usufruit légal du conjoint.
L'IFI a-t-il changé en 2026 ?+
Non : seuil, barème et règles sont inchangés. L'impôt sur la fortune improductive envisagé pendant les débats n'a pas été retenu dans la loi de finances 2026.
